今年楼市冷?才刚开始,2019年才真悲催

本来今天发另外一篇的,早上看到朋友圈有人在算网签销售数据。当然今年不论是北京还是外地,网签数据已经失真,那么有什么数据考验分析分析2019年市场会如何呢?

其他城市数据不多,简单的看看北京的数据,特别是新开工的住宅数据。得出一个结论,太悲催了。

1:2018年,北京住宅新开工刷新2012年来最高峰

产权类的保障房含共有产权、限竞房,在2018年合计取得开工证的项目多达93个,总面积高达1414万平米,同比上涨140%,预计年末最后一个多月还有多个项目开工。

这些住宅项目中大约70%是住宅房源,另外是各种配套,也就是说,2018年入市的潜在供应住宅量高达1000万平米。

2:市场住宅成交如何?

截止日前,2018年北京含共有产权限竞房的住宅合计供应580万平米,但签约只有27763套,可以说是跌至历史最低。库存则持续增加到了7.6万套已经是最近4年最高。

3:限竞房市场分化严重

北京截止日前入市的限竞房项目合计有

北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证,合计提供商品房限竞房源17462套,达到了202.5万平米(另外还有车位等配套)

网签数据相对乐观的只有瀛海府/熙悦林语/中海京西里/瑞悦府/洺悦苑少数几个项目.

从网签数据看,因为部分项目刚取得预售证,合计网签只有3235套,签约均价为48885元每平米,按照这个比例计算,网签销售率只有18.5%。

而即使计算,所有项目的真实销售,市场已经入市的这些项目,平均去化只有3成多,相比之前的4成继续下滑。

这29个项目合计入市1000亿货值,网签成交金额只有150亿,而真实销售数据只有280亿左右,也就是已经积压了700亿成为库存。(如果计算车位等部分,已经超过700亿)

按照最近入市的节奏看,未来2个多月,还将有1-2万套限竞房入市,预计2018年,限竞房将积压库存超过1000亿。

4:可怕的2019年

以北京的限竞房为例,已经入市的20多个项目只是开始,而从趋势看,还有多个项目已经取得开工证将入市。

累计限竞房合计面积高达658万平米已经开工,入市只有302万平米,也就是说未来几个月还将有300多万平米(其中部分住宅)井喷入市。

截止今天2018年11月21日,北京已经成交的住宅土地中,合计限价商品房住宅有684万平米,另外还有共有产权房新增179万平米,200万平米的公建面积。

过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房:

首先:当下整体市场处于平稳状态中,不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次;北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

第三:限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。

第四:限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常非常慢。

第五;从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

最后伟哥总结一下:2019年,北京楼市供应量将是2018年的2倍以上!

1:北京限竞房已经成灾,入市了200万平米住宅,1.75万套,才卖了才3成多。积压了上万套。

2:还有100多万平米1万套,已经开始开工,未来3个月就继续井喷入市。

3:没开工的还有300多万平米住宅土地,合计还有3万套。将在2019年入市。

4:2019年限竞房住宅入市最少460万平米大约4万套。

5:已经挂牌等待成交的17宗住宅地块,合计200万平米,其中住宅部分超过100万平米。